LES CONDITIONS D’APPRÉCIATION DE LA RÉGULARISATION DES AUTORISATIONS D’URBANISME (ART. L. 600-5-1 CU) EN CAS D’INCONSTRUCTIBILITÉ DU TERRAIN D’ASSIETTE
Dans un récent arrêt, le Conseil d’État rappelle que, pour l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, la possibilité de régulariser une autorisation d’urbanisme s’apprécie à la date à laquelle le juge statue.
Toutefois, la circonstance que le terrain d’assiette du projet soit devenu, à cette date, inconstructible est sans incidence de principe.
Sur ce point le Conseil d’État a jugé que :
“7. Il en va ainsi même lorsque le terrain d’assiette du projet est devenu, à la date à laquelle le juge statue, inconstructible, du fait d’une modification des règles d’urbanisme. Une telle circonstance ne fait en effet pas, par elle-même, obstacle à ce que tout vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme puisse être régularisé, dès lors du moins qu’à cette date les règles d’urbanisme applicables ne rendent pas sa régularisation impossible.”
Il en résulte que la régularisation doit être appréciée au regard du vice relevé par le juge, et non à la lumière des seules évolutions postérieures des règles d’urbanisme affectant le terrain.
Ainsi, l’inconstructibilité d’un terrain, du fait d’une modification des règles d’urbanisme, ne saurait à elle seule, faire obstacle à la mise en œuvre de la procédure de régularisation des autorisation d’urbanisme prévue par l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.
Conseil d’État, 31 mars 2026, n° 494252
CONTENTIEUX DE L’URBANISME EN ZONE TENDUE : LA SUPPRESSION DE L’APPEL ÉTENDU AUX CERTIFICATS DE PERMIS TACITE PAR LE CONSEIL D’ETAT
Par un récent arrêt, le Conseil d’État précise le champ d’application de l’article R. 811-1-1 du code de justice administrative, relatif à la suppression de l’appel pour certains contentieux d’urbanisme en zone tendue.
Le Conseil d’État confirme une interprétation extensive de l’article R. 811-1-1 du CJA, intégrant les refus de certificats de permis tacite dans le champ de la suppression de l’appel, au service de l’objectif d’accélération du contentieux de l’urbanisme en zone tendue.
Sur ce point, le Conseil d’Etat a jugé que :
“3. La demande de la société IP1R devant le tribunal administratif de Toulon tendait à l’annulation pour excès de pouvoir de la décision par laquelle le maire d’Hyères a implicitement refusé de lui délivrer le certificat de permis de construire tacite qu’elle avait sollicité. Il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que le jugement par lequel le tribunal administratif de Toulon a statué sur cette demande a été rendu en dernier ressort et que les conclusions de la commune tendant à l’annulation de ce jugement présentent le caractère d’un pourvoi en cassation qui ressortit à la compétence du Conseil d’Etat.”
Il en résulte que les recours dirigés contre les refus de délivrance de certificats de permis tacite entrent dans le champ de l’article R. 811-1-1 du code de justice administrative et relèvent en conséquence du même régime contentieux dérogatoire.
Dès lors, les tribunaux administratifs statuent en 1er et dernier ressort, les voies de recours étant limitées au seul pourvoi en cassation devant le Conseil d’État.
Conseil d’État, 2 mars 2026, n°508188.
TRAVAUX NON CONFORMES AU PERMIS : LE MAIRE DISPOSE D’UN POUVOIR D’APPRÉCIATION
Par un arrêt du 2 mars dernier, le Conseil d’État précise les pouvoirs du maire lorsqu’il envisage d’interrompre des travaux irréguliers sur le fondement de l’article L. 480-2 du code de l’urbanisme.
La Haute juridiction distingue ainsi clairement l’hypothèse de travaux réalisés sans permis, de celle où les travaux sont exécutés en méconnaissance d’un permis existant.
Dans ce cas, le maire ne peut pas se contenter de constater l’irrégularité et doit apprécier concrètement si les travaux peuvent être assimilés à des travaux sans permis.
Sur ce point, le Conseil d’Etat a jugé que :
“3. Si les dispositions précitées du dixième alinéa de l’article L. 480-2 du code de l’urbanisme prévoient que le maire doit ordonner l’interruption de travaux entrepris sans permis de construire, celui-ci est nécessairement conduit, lorsqu’il entend faire usage de ces dispositions au motif que les travaux de construction réalisés par le titulaire d’un permis de construire sur le terrain d’assiette du projet ne sont pas autorisés, à confronter ces travaux à l’autorisation délivrée et se livre ainsi à une appréciation des faits. Dès lors, il ne se trouve pas, pour prescrire l’interruption de ces travaux sur ce fondement, en situation de compétence liée.”
Il en résulte que le maire dispose d’un véritable pouvoir d’appréciation et peut examiner les circonstances concrètes de l’exécution des travaux, déterminer si ceux-ci excèdent ou dérogent au permis délivré, et ainsi décider au cas par cas s’il y a lieu de prescrire l’interruption. Cette analyse implique également le respect du principe du contradictoire, qui protège les droits du titulaire du permis avant toute décision d’arrêté interruptif.
Conseil d’État, 02/03/2026, n°492686 B.
Permis de construire et permis de démolir : l’autonomie des deux autorisations réaffirmée par le Conseil d’État.
Dans un récent avis, le Conseil d’État rappelle que, même en présence d’une demande unique et d’une instruction commune, le permis de construire et le permis de démolir demeurent des actes juridiquement distincts.
Cette distinction impose à l’administration de raisonner séparément sur chacun des volets du projet.
L’administration ne peut plus se fonder sur le seul refus de démolir pour rejeter l’ensemble de la demande et doit examiner de manière autonome le projet de construction, lequel peut être autorisé indépendamment.
Le Conseil d’État précise également que l’avis défavorable de l’Architecte des Bâtiments de France ne lie l’administration que sur le volet démolition. Il ne fait donc pas obstacle, par lui-même, à la délivrance du permis de construire, mais interdit en revanche d’autoriser la démolition.
En conséquence, dès lors qu’une demande unique de permis de construire et de démolir porte sur deux actes distincts, le refus opposé à la demande de permis de démolir est insusceptible de fonder, à lui seul, le rejet du permis de construire.
Dès lors, l’administration est donc tenue de statuer sur ce dernier et de le délivrer, s’il y a lieu, sans autoriser la démolition.
Conseil d’État, Avis, 30 mars 2026, n° 510664
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