Actualités juridiques - Octobre 2025

PERMIS TACITE ILLÉGAL : LE CONSEIL D’ÉTAT ADMET LE RETRAIT SANS CONTRADICTOIRE LORSQUE L’ILLÉGALITÉ NE REQUIERT AUCUNE APPRÉCIATION DES FAITS

Dans un récent arrêt du 19 août 2025, le Conseil d’État apporte une précision majeure en matière de retrait des autorisations d’urbanisme, en aménageant l’exigence traditionnelle de procédure contradictoire attachée aux décisions créatrices de droits.

Le Conseil d’Etat consacre ici, une nouvelle exception au principe du contradictoire préalable posé par les dispositions de l’article L. 122-1 du Code des relations entre le public et l’administration et a jugé que :

“L’application de ces dispositions n’appelant, en l’espèce, aucune appréciation de fait, le maire était tenu de retirer le permis de construire tacitement accordé le 23 mars 2022. Dès lors le moyen pris de ce que l’arrêté litigieux aurait été pris en méconnaissance des dispositions de l’article L. 122-1 du Code des relations entre le public et l’administration citées ci-dessus faute de procédure contradictoire préalable était inopérant. En se fondant sur ce moyen pour annuler l’arrêté attaqué, le Tribunal administratif de Caen a entaché son jugement d’erreur de droit.”

Il en résulte que, lorsque un permis tacite méconnaît une règle objective et automatique du PLU, dont l’application ne suppose aucune appréciation des faits, l’autorité compétente est tenue de retirer ce permis, sans engager de procédure contradictoire.

Conseil d’État, 19 août 2025, n°496157

SURSIS À STATUER EN ZONE TENDUE : LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF STATUE EN PREMIER ET DERNIER RESSORT

Par un arrêt du 1er Octobre dernier, le Conseil d’Etat rappelle qu’en matière d’autorisations d’urbanisme, les décisions rendues par les tribunaux administratifs sont en principe susceptibles d’appel. Toutefois, dans les zones qualifiées de « tendues », l’article R. 811-1-1 du Code de justice administrative (CJA) prévoit un régime particulier.

Dès lors, lorsqu’un tribunal administratif est saisi d’un recours dirigé contre une décision de sursis à statuer, en zone tendue, le Conseil d’État a jugé que :

“3. Une décision de sursis à statuer doit être regardée comme une décision de refus d’autorisation ou d’opposition à déclaration préalable au sens des dispositions de l’article R. 811-1-1 du code de justice administrative, qui ont pour objectif, dans les zones où la tension entre l’offre et la demande de logements est importante, de réduire le délai des recours contentieux afin d’accélérer la réalisation d’opérations de construction de logements.

4. (…) Dès lors, la commune requérante n’est pas fondée à soutenir que son recours contre ce jugement, qui présente le caractère d’un pourvoi en cassation, ne relèverait pas de la compétence du Conseil d’Etat.”

Il en résulte qu’un tribunal administratif, lorsqu’il est saisi d’un recours dirigé contre une décision de sursis à statuer, en zone tendue, statue premier et dernier ressort, de réduire le délai des recours contentieux afin d’accélérer la réalisation d’opérations de construction de logements.

Conseil d’État, 1er Octobre 2025, n°498169

SURCIS À STATUER ET DROIT AU RECOURS

Par un arrêt du 16 octobre 2025, le Conseil d’État a rappelé les effets d’un sursis à statuer prononcé par un tribunal administratif pour permettre la régularisation d’une autorisation d’urbanisme.

Le Conseil d’État a jugé que :

“7. Lorsqu’après un premier jugement prononçant un sursis à statuer en vue de la régularisation de cette autorisation, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le jugement qui clôt l’instance rejette la requête, la circonstance que ce jugement devienne définitif ne prive pas d’objet le recours formé par le bénéficiaire ou l’auteur de l’autorisation d’urbanisme à l’encontre du premier jugement.”

Il en résulte qu’une fois l’autorisation d’urbanisme régularisée, le tribunal administratif peut rejeter la requête initiale et mettre fin à l’instance par un second jugement.

Toutefois, ce second jugement ne prive pas les parties de leur droit de contester le premier jugement. Le bénéficiaire ou l’auteur du permis peut donc toujours former un recours contre le jugement initial, même après régularisation et après que le second jugement soit devenu définitif, notamment pour faire reconnaître que l’autorisation était, dès l’origine, parfaitement conforme, même si elle a depuis été modifiée de manière régulière.

Conseil d’État, 16 Octobre 2025, n°489357

ATTESTATION DU PÉTITIONNAIRE ET CONTESTATION DES PERMIS DE CONSTRUIRE

Par un récent arrêt, le Conseil d’État a rappelé que, lors du dépot d’une demande de permis de construire, le pétitionnaire doit simplement attester qu’il remplit les conditions prévues par les dispositions de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme et rappelle que l’administration n’a pas à vérifier l’exactitude de cette attestation.

Par cette décision, le Conseil d’Etat confirme dans un premier temps que les tiers ne peuvent pas contester un permis de construire au seul motif que l’administration n’aurait pas vérifié l’attestation du pétitionnaire, sauf en cas de fraude manifeste ou d’information établissant clairement l’absence de droit.

Le Conseil d’Etat a également jugé que :

“6. La circonstance que le terrain d’assiette du projet de construction appartienne au domaine privé d’une personne publique est sans incidence sur les pièces à produire par le pétitionnaire pour attester de sa qualité pour présenter la demande de permis comme sur les conditions, décrites aux points 4 et 5, dans lesquelles l’autorité compétente pour délivrer le permis peut lui dénier cette qualité.”

Il en résulte que l’appartenance du terrain au domaine privé d’une personne publique n’affecte pas les conditions de dépôt de la demande de permis.

Conseil d’État, 28 Octobre 2025, n° 497933